Quel loyer maximum selon votre salaire ? La règle des 33 % expliquée
En résumé
- La règle des 33 % : votre loyer charges comprises ne doit pas dépasser un tiers de votre revenu net mensuel.
- Le taux d'effort logement moyen en France est de 28,4 % en province et 33,7 % en Île-de-France (source : INSEE 2024).
- Avec un salaire de 1 500 € net, le loyer maximum recommandé est de 495 € CC — avec 2 500 €, c'est 825 €.
- En dessous de 1 500 € net, la règle des 33 % laisse souvent un reste à vivre trop faible : raisonnez plutôt en reste à vivre minimum (800-1 000 €).
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La règle des 33 % — d'où elle vient et pourquoi elle compte
La règle des 33 % est une pratique bancaire française historique : le loyer (charges comprises) ne doit pas dépasser un tiers du revenu net mensuel. Les propriétaires et les agences immobilières l'utilisent comme premier filtre pour évaluer les candidatures à la location.
La formule est simple : salaire net mensuel × 0,33 = loyer maximum charges comprises. Par exemple, pour un salaire de 2 000 € net : 2 000 × 0,33 = 660 € de loyer CC maximum.
Attention à la distinction loyer hors charges (HC) et charges comprises (CC). La règle des 33 % s'applique au loyer CC — c'est ce que vous payez réellement chaque mois. En moyenne, les charges locatives représentent 10 à 15 % du loyer HC.
Pour le crédit immobilier, c'est encore plus strict : le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a fixé le taux d'endettement maximum à 35 % des revenus (Décision D-2021-16, janvier 2022). Ce seuil inclut toutes les charges de crédit, pas seulement le logement.
Tableau : loyer maximum par salaire (de 1 200 à 5 000 €)
Voici le loyer charges comprises maximum selon la règle des 33 %, et une version prudente à 30 % pour garder plus de marge :
- 1 200 € net → loyer max 33 % : 396 € — loyer 30 % : 360 € — reste à vivre : 804 €
- 1 426 € net (SMIC) → loyer max 33 % : 471 € — loyer 30 % : 428 € — reste à vivre : 955 €
- 1 500 € net → loyer max 33 % : 495 € — loyer 30 % : 450 € — reste à vivre : 1 005 €
- 1 800 € net → loyer max 33 % : 594 € — loyer 30 % : 540 € — reste à vivre : 1 206 €
- 2 000 € net → loyer max 33 % : 660 € — loyer 30 % : 600 € — reste à vivre : 1 340 €
- 2 200 € net → loyer max 33 % : 726 € — loyer 30 % : 660 € — reste à vivre : 1 474 €
- 2 500 € net → loyer max 33 % : 825 € — loyer 30 % : 750 € — reste à vivre : 1 675 €
- 3 000 € net → loyer max 33 % : 990 € — loyer 30 % : 900 € — reste à vivre : 2 010 €
- 3 500 € net → loyer max 33 % : 1 155 € — loyer 30 % : 1 050 € — reste à vivre : 2 345 €
- 4 000 € net → loyer max 33 % : 1 320 € — loyer 30 % : 1 200 € — reste à vivre : 2 680 €
- 5 000 € net → loyer max 33 % : 1 650 € — loyer 30 % : 1 500 € — reste à vivre : 3 350 €
Le « reste à vivre » est calculé après déduction du loyer à 33 %. C'est ce montant qui détermine vraiment votre confort de vie — pas le loyer seul. Un ratio de 33 % sur 5 000 € laisse un reste à vivre confortable ; sur 1 200 €, ça laisse 804 € pour tout le reste (courses, transport, énergie, télécom, santé, loisirs).
Pour visualiser la répartition idéale de votre reste à vivre, utilisez le calculateur 50/30/20 avec votre salaire.
Le taux d'effort réel des Français (données INSEE)
La règle des 33 % est un repère théorique. En réalité, les Français dépensent en moyenne un pourcentage différent selon leur zone géographique et leurs revenus.
Selon l'INSEE (Enquête Logement 2020, dernières données publiées en 2023), le taux d'effort médian des locataires du privé est de 28,4 % en province et de 33,7 % en Île-de-France. À Paris intra-muros, il dépasse souvent 38 % pour les locataires entrants.
Les écarts sont encore plus marqués selon les revenus. Les 20 % des ménages les plus modestes consacrent en moyenne plus de 40 % de leurs revenus au logement (source : DREES 2024). Pour ces foyers, la règle des 33 % est inaccessible — et c'est normal : le loyer minimum d'un studio ne descend pas sous un certain seuil, même en province.
Le dispositif APL (Aide Personnalisée au Logement) vise justement à réduire ce taux d'effort pour les ménages modestes. Avec l'APL, le taux d'effort après aide repasse en moyenne sous les 25 % (source : CNAF, Rapport d'activité 2023). Si vous êtes éligible, intégrez ce montant dans vos calculs — notre outil de budget inclut une enveloppe APL dans les revenus.
Quand la règle des 33 % ne fonctionne pas
La règle des 33 % a des limites concrètes dans plusieurs situations courantes en France.
Petits salaires (< 1 500 € net)
Avec 1 426 € net (SMIC 2025), 33 % donne un loyer max de 471 €. C'est faisable en province, mais il reste 955 € pour tout le reste : courses (~250 €), transport (~50-80 €), énergie (~60 €), mutuelle (~30 €), télécom (~20 €)… Ça laisse environ 500 € pour les loisirs, l'épargne et les imprévus. C'est serré.
Alternative : raisonnez en « reste à vivre minimum ». Pour vivre confortablement seul, visez un reste à vivre d'au moins 800 à 1 000 € après loyer. Si votre loyer est de 550 € sur un salaire de 1 426 €, il vous reste 876 € — c'est limité mais tenable si vos charges sont maîtrisées.
Paris et grandes métropoles
À Paris, le loyer médian d'un studio est de 850 € CC (source : Observatoire des loyers, Olap 2024). Pour se le permettre à 33 %, il faudrait gagner 2 575 € net — soit 23 % de plus que le salaire médian français (2 091 € net).
En pratique, beaucoup de Parisiens dépassent 40 % de taux d'effort. Le compromis le plus courant : vivre en petite couronne (Montreuil, Ivry, Saint-Denis) où les loyers sont 20 à 30 % moins élevés, avec un abonnement Navigo identique (86,40 €/mois toutes zones).
Parents solo
Un parent seul avec 1 enfant a besoin d'un T2 minimum. Le loyer est celui d'un couple, mais les revenus sont ceux d'une personne seule. Le taux d'effort moyen des familles monoparentales est de 35,2 % (DREES 2024), soit au-dessus de la règle.
Les aides (APL, Allocation de Soutien Familial) sont cruciales pour cette situation. Vérifiez votre éligibilité sur caf.fr et intégrez-les dans le calcul réel de votre taux d'effort.
5 astuces pour respecter la règle des 33 %
- Colocation ou vie en couple : mutualiser un T3 à 800 € plutôt que 2 studios à 550 € chacun. Économie : 300 €/mois (42 % de réduction du coût logement par personne).
- Ville voisine : Villeurbanne vs Lyon centre (-15 à 20 % de loyer), La Courneuve vs Paris (-30 %), Pessac vs Bordeaux centre (-20 %). Même bassin d'emploi, même réseau de transport.
- APL : elles réduisent votre taux d'effort réel. Pour un étudiant en studio à 500 €, l'APL peut couvrir 100 à 200 €, faisant passer le taux d'effort de 40 % à 25 %. Simulation sur caf.fr.
- Négocier le loyer : en marché détendu (petites villes, périodes creuses), 5 à 10 % de négociation est possible, surtout si vous présentez un dossier solide (CDI, garant, revenus stables).
- Optimiser les autres postes : si votre loyer dépasse 33 %, compensez en réduisant les charges variables — forfait télécom low-cost (2 €/mois chez Free), énergie (comparateur), mutuelle (JeChange/Selectra). Voir notre simulateur inflation pour mesurer l'évolution de votre pouvoir d'achat.
Scénario concret — Julie, 24 ans, 1 800 € net à Nantes
Julie vient de décrocher son premier CDI à 1 800 € net dans une PME nantaise. Elle cherche un T2 pour vivre seule.
Avec la règle des 33 % : loyer max = 1 800 × 0,33 = 594 € CC. À Nantes, le loyer médian d'un T2 est de 580 € CC (source : Clameur 2024). La règle est respectée — mais c'est bien calibré.
- Son budget 50/30/20 après loyer :
- Besoins (50 % = 900 €) : loyer 580 € + énergie 55 € + transport (Naolib) 68 € + mutuelle 35 € + télécom 15 € + courses 147 € = 900 €
- Envies (30 % = 540 €) : resto/sorties 200 € + shopping 100 € + sport 30 € + abos 40 € + divers 170 €
- Épargne (20 % = 360 €) : Livret A 250 € + projet vacances 110 €
Julie est pile dans les clous. Si le loyer avait été à 700 € (38 % de taux d'effort), elle aurait dû comprimer ses besoins à 820 € — faisable en réduisant courses et loisirs, mais moins confortable.
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